Mindestens genauso groß ist die Nachfrage nach Büroobjekten, Einkaufs- und Fachmarktzentren, Logistikhallen oder auch Hotels und Mikroapartments. Das sorgt für durchweg hohe und steigende Kaufpreise, während die Mietrenditen auf nicht gekannte Tiefstände gesunken sind. Wenn ein solcher Boom von anfänglichen Übertreibungen zur ausgewachsenen Immobilienblase übergeht, droht Gefahr für die Volkswirtschaft und das Finanzsystem. Soweit ist es aber noch nicht gekommen. Das sagen sowohl die Bundesbank als auch der Rat der Immobilienweisen im Rahmen ihrer jüngst veröffentlichten Analyseergebnisse; erstere im Monatsbericht des Instituts, letztere im jährlichen Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft.
Mahnende Worte, die das Bewusstsein für die Risiken der schon bestehenden Übertreibungen am Immobilienmarkt schärfen, können dennoch nicht schaden. Für Aufmerksamkeit und eine breite Presseresonanz hat vor allem das Frühjahrsgutachten gesorgt. Dort werden nicht nur die schon bekannten Preisübertreibungen bei Wohnungen in den Metropolen von etwa 30 Prozent hervorgehoben, sondern – wie schon im Vorjahresgutachten – konkrete Preisrückgänge vorhergesagt. Danach sollen die Kaufpreise in Berlin, München und Stuttgart um ein Viertel bis ein Drittel in den kommenden vier Jahren sinken. Ein Grund ist der gebremste Zuzug Jüngerer, die sich hier die Preise nicht mehr leisten können und in günstigere Städte abwandern. Dazu kommen das steigende Wohnungsangebot durch den kräftig in Schwung gekommenen Neubau sowie die seit 2009 kräftig gestiegenen Preise.
Ob es so kommt, bleibt abzuwarten. Selbst wenn, wäre das wohl verkraftbar, denn zum einen würden damit die bestehenden Überbewertungen abgebaut, zum anderen wäre mit einem Bevölkerungsanteil von 7 Prozent nur ein kleiner Teil des Gesamtmarkts betroffen. Zudem dürfte es sich um eine vermutlich temporäre Entwicklung handeln. Praktisch in allen Ländern zieht es junge Leute in die großen Metropolen, die überall wachsen und in denen die Immobilien von Rücksetzern abgesehen immer teurer werden. Offenbar bieten diese Ballungszentren den Zugezogenen Chancen, die die hohen Preise aufwiegen. In Deutschland dürfte das auch – aber nicht nur – für Städte wie Berlin oder München gelten, an denen zudem viele ausländische Käufer ein großes Interesse haben.
Unabhängig von möglichen Preisrückgängen in wenigen Metropolen und den im derzeit günstigen Wirtschaftsumfeld vorläufig weiter anziehenden Wohnungspreisen sollte aber nicht übersehen werden, dass sich die Rahmenbedingungen am Immobilienmarkt perspektivisch eintrüben dürften. Auch eine Marktkorrektur ist möglich. Die Gründe sind im Wesentlichen: Erstens ist der Rückenwind sinkender Zinsen vorüber, vielmehr sind wieder höhere Zinsbelastungen wahrscheinlich. Zweitens dürfte der schon recht reife expansive Konjunkturzyklus früher oder später enden. Und drittens wächst das Neubauangebot. So haben sich die Fertigstellungszahlen gegenüber 2009 auf aktuell etwa 300.000 Wohnungen bei weiter steigendem Trend schon fast verdoppelt. Allerdings lässt sich kaum abschätzen, wie es konkret am Immobilienmarkt in den kommenden Jahren weitergeht. Neben der Entwicklung der genannten Faktoren sind das Ausmaß der Zuwanderung sowie politische Maßnahmen wie das Baukindergeld, die Förderung des sozialen Wohnbaus oder Sonderabschreibungen von Bedeutung. Großen Einfluss haben die Präferenzen, wo und wie wir wohnen wollen. Haus, Wohnung, Metropole, Großstadt, Kleinstadt, city-nah, Speckgürtel oder lieber doch auf dem Land? Wichtig ist, sich für einen Einbruch am Immobilienmarkt zu wappnen. Einen wichtigen Beitrag liefern ein wie bisher eher moderates Kreditwachstum sowie weiterhin strenge Kreditvergabestandards.
Quelle: XING
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